融资终止、千亿目标流产 俊发集团预投超82亿获广州中国增城旧改项目引质疑

值得注意的是，近期，俊发集团一笔13.69亿元的融资终止，此次融资的终止，对于销售额尚不足千亿且未上市的俊发集团来说，是一个不小的挑战。对于融资终止的原因及蓝山村旧改项目的开展情况，《华夏时报》记者拟好采访提纲并致电了俊发集团，其回复“不接受采访”。

获得增城旧改项目

2月1日，广州公共资源交易中心发布了增城区仙村镇蓝山村旧村全面改造项目（下称“蓝山村项目”）公开选择合作企业结果的公示，确认广州俊利房地产开发有限公司为该项目的竞得企业，天眼查数据显示，广州俊利房地产开发有限公司由俊发集团有限公司（下称“俊发集团”）控股。

公示资料显示，蓝山村项目涉及居民1319户，户籍人口3728人，总用地面积为128.59公顷，改造范围内总建筑面积为55.85万平方米，本次改造采取村企合作模式，改造投资总金额约为82.15亿元，俊发集团要负责项目实施方案的编制及报批等手续。

增城区政府官网显示，蓝山村旧村改造项目位于仙村园区，是增城经济技术开发区一区多园的重要组成部分，临近广惠高速，交通区位优势明显。此外，蓝山村旧村改造项目将以传承历史文脉、岭南文化为目标进行产城规划，构筑教育、健康、道路交通、医疗养生、购物休闲、文化娱乐等于一体的宜居生活环境，为仙村园区的生产生活提供更多的产业配套及公共服务空间。

蓝山村项目是俊发集团在大湾区获得的第三个旧改项目。此前2018年11月，俊发与佛山顺德区勒流街道三元股份（600429）社签订项目合作框架协议；2020年11月初，合汇俊发联合体拿下增城新塘镇新街村旧改，投资总金额约为30.75亿元。

公开资料显示，1998年俊发集团创立于云南，定位为“城市更新综合服务商”。2012年，俊发集团走出云南，在贵阳打造了其第一个城市更新异地复制项目――贵阳俊发城，2014年，俊发集团夺得上海青浦城中村改造项目，目前俊发集团已入驻大湾区、长三角、华中、西南四个区域，上海、佛山、广州、西安等14城，成功开发城市更新项目45个，旗下业务涵盖城市更新、建筑科技、生活服务、商业运营、文旅康养、产城融合，目前总资产超过1500亿元。

然而，俊发集团近年来的销售业绩的增长较为乏力。据悉，此前俊发集团定下2018年实现千亿销售额，克而瑞数据显示，2018年、2019年、2020年，俊发集团的销售金额分别为550.3亿元、582.4亿元，670.1亿元，截至2020年，俊发集团仍未完成千亿的目标。

债券融资终止

拿到项目对企业来说只是成功第一步，后续项目开发的融资和运营能力才是对企业真正的考验。

1月27日深交所消息显示，民生加银资管-光大证券-俊发集团商业物业信托受益权资产支持专项计划项目状态更新为“终止”。据观点地产新媒体了解，上述债券类别为ABS，拟发行金额13.69亿元，发行人为云南建丰建筑工程有限公司，承销商/管理人为民生加银资产管理有限公司。天眼查显示，云南建丰建筑工程有限公司为俊发建设集团有限公司的全资子公司，后者由俊发集团有限公司持股100%。此次融资的终止，对于销售额尚不足千亿且未上市的俊发集团来说，是一个不小的挑战。

对于融资终止的原因及上述旧改项目的开展情况，《华夏时报》记者拟好采访提纲并致电了俊发集团，得到的回复是“不接受采访”。

知名地产分析师严跃进对《华夏时报》记者表示，一些优质地块的竞争压力较大，企业可以通过旧改的形式获得优质地块，此外通过这个方式，企业能与地方政府合作，这对企业后续拿地来说也是一个很好的机会。同时，他还表示，企业也需要关注旧改过程中的不确定性，

一名长期从事城市更新的业内人士对《华夏时报》记者表示，城市更新项目开发过程中主要的风险在于前期拆迁进程和项目的审批。融资方面，俊发可以利用集团去担保，但是集团担保也会占用集团整体的融资额度，而且相比快周转的项目，旧改项目占用资金的空间和额度会比较大，特别是在三道红线的背景下，这对企业来说是一个比较大的挑战。

值得注意的是，俊发集团的旧改之路并不顺利。贵阳俊发城和上海青浦城中村改造项目像标杆一样，被写进俊发集团《城市更新》“俊发模式行中国”的官方刊物中，然而本报记者仔细了解发现，“标杆”也并不完美。

贵阳俊发城是俊发集团第一个城市更新异地复制项目，于2012年正式开工，项目总占地面积为2160亩，总投资约100亿元。某房产中介平台显示，贵阳俊发城在2018年开盘，至今仍然有房源在售卖。置业顾问彭一（化名）对《华夏时报》记者表示，俊发城在卖的房源是第二期，属于现房，其在卖的90多平的户型不是很好――房间较小，公摊面积较大，大约为23%。同样是离贵阳北站较近的楼盘，彭一建议买其他的楼盘。

上海青浦城中村改造项目（下称“青浦改造项目”）由俊发集团在2015年获得，为推进该项目，俊发集团与上海青浦徐泾资产经营管理有限公司、上海灿辉投资发展有限公司共同成立了上海新徐泾城实业有限公司（下称：“新徐泾城实业”）。据悉，青浦改造项目占地面积约527亩，总建筑面积约为55万平方米，预计投资约100亿元。

然而据相关媒体报道，此后俊发集团在上海的动作并不多，直到2019年7月，新徐泾实业才斥资近6亿元摘得徐泾镇老集镇的3宗总面积为5.81万平方米的地块，用作动迁安置房。截至2020年10月，该项目大部分还处于“晒地皮”阶段，未有动工的迹象。

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